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Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan bilden die Grundlage für die rechtlichen Beziehungen von Wohnungs- und Teileigentümern untereinander. Neben dem Sondereigentum an der eigenen Wohnung besteht Gemeinschaftseigentum an Flächen, die nicht im Sondereigentum oder Teileigentum eines anderen Wohnungseigentümers / Teileigentümers stehen.
Fenster, Wohnungstüren, die zentrale Heizungsanlage, die Hausfassade und das Dach gehören meist zum Gemeinschaftseigentum, woraus resultiert, dass die Erhaltungskosten von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getragen werden. Auf WEG-Versammlungen werden diesbezügliche Beschlüsse gefasst. Eine aktive Teilnahme an WEG-Versammlungen kann sich deshalb lohnen, wenn es darum geht, eigene Interessen erfolgreich durchzusetzen.
Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist. (§ 8 WEG)
Nicht selten kommt es vor, dass zwei Freunde gemeinsam ein bebautes Grundstück erwerben und das Haus dann gemeinsam beziehen. Hierbei werden Abreden getroffen, wer welchen Bereich des Hauses und der Freiflächen nutzen darf. Juristisch betrachtet gehört das Grundstück und das Haus beiden gemeinsam. Möchte einer von Ihnen „seine Wohnung“ verkaufen, bedarf es der Zustimmung des anderen, weil „seine Wohnung“ gar nicht ihm allein gehört.
Ähnlich handelt es sich bei Kosten des Grundstücks, die man selbst nicht tragen möchte, weil sie offensichtlich mit der „Wohnung des anderen“ zusammenhängen.
Eine Teilung des Grundstücks kann solche Probleme vermeiden lassen. Stimmt der Miteigentümer einer Teilung nicht zu, kann das gemeinschaftliche Eigentum am Grundstück auch im Wege einer Teilungsversteigerung geteilt werden.
Rechtsanwalt Altin berät Grundstückseigentümer in solchen belangen.
Gemäß § 10 WEG sind die Wohnungseigentümer Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften des WEG, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
Möchte ein Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss der WEG-Versammlung vorgehen, kann es deshalb erforderlich sein, dass er seine Anfechtungsklage gegen alle Wohnungseigentümer richten muss und nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagt.
Beschlüsse der WEG-Versammlung können mit einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG für ungültig erklärt werden. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.
Einzelnen Wohnungseigentümern kann ein Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Flächen eingeräumt werden. Hierbei trägt in der Regel der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer die Lasten dieser Fläche und stellt alle anderen Wohnungseigentümer von der Kostenlast frei. So kann es durch Sinn machen einzelnen Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Gartenflächen oder Terrassen einzuräumen, sofern diese Flächen nur über die Wohnung des entsprechenden Wohnungseigentümers erreichbar sind oder eine Nutzung durch andere Wohnungseigentümer unwahrscheinlich erscheint. Die Kosten der Gemeinschaft lassen sich so sinnvoll reduzieren, zumal auch die Erhaltungskosten von dem sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer getragen werden.
