Zutrittsrecht des WEG-Verwalters in eine Wohnung, Rechtsmäßigkeit der Schätzung von Heizkosten bei verwehrtem Zutritt und Selbstablesung der Sondereigentümerin
Das AG Neukölln musste sich in seinem Urteil vom 24.03.2025, Az. 22 C 4/24 WEG unter anderem mit der Frage auseinandersetzen, ob die Heizkosten einer Sondereigentümerin geschätzt werden dürfen, wenn sie den Zutritt in ihre Wohnung verwehrt und selbst abgelesene Werte an die WEG-Verwaltung übermittelt. Der WEG-Verwalter rechnete über die Heizkosten ab und nahm eine Schätzung vor. Die selbst abgelesenen Werte der Sondereigentümerin ließ er unbeachtet. Die Sondereigentümerin erhob eine Anfechtungsklage und beantragte kurzum die Hausgeldabrechnung und die sich aus den verwendeten Umlageschlüsseln ergebenden Einzelabrechnungen für ungültig, hilfsweise für nichtig, zu erklären. Die Klage wurde abgewiesen.
Erfolgreich angefochten könne nur mit der Begründung, dass sich bei korrekter Anwendung des materiellen Rechts ein anderer Betrag ergebe, als er beschlössen worden sei. Die Anfechtungsklage müsse letztlich also darauf zielen, die beschlossenen Nachschussbeträge abzuändern. Nicht ausreichend sei dagegen die Behauptung, dass die Jahresabrechnung als Zahlenwerk entgegen § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht ordnungsgemäß aufgestellt worden sei. Denn das Zahlenwerk sei nicht Beschlussgegenstand.
Das Gericht erachtete die Anfechtung der Gesamtabrechnung bereits als unbegründet, da die Klägerin offenbar nur die unrichtigen Zahlen in der Abrechnung über ihre Verbrauchszahlen in Bezug auf Heizung und Wasser rügte.
Bezüglich der geschätzten Heizkosten erklärte das Gericht, dass gemäß § 9 a Absatz 1 Heizkostenverordnung der Verbrauch der betroffenen Räume nach den dort dargelegten Grundsätzen geschätzt werden kann, wenn der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern in einem Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Nach der Rechtsauffassung des Gerichtes liegt ein solcher o.g. zwingender Grund dann vor,wenn die Ablesung nicht erfolgen kann, weil die mit der Ablesung von der Wohnungseigentumsverwaltung betraute Person keinen Zutritt zur Wohnung erhält.
Das Urteil: 20250324_G_Urteil_22_C_4-24_WEG
