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Viele Probleme lassen sich für Vermieter vermeiden, wenn sie bei Beginn des Mietverhältnisses einen Mietvertrag verwenden, der ihren Interessen entspricht. Rechtsanwalt Altin hilft Ihnen bei der Erstellung eines Mietvertrages, in dem Sie Ihre Interessen wiederfinden. Hierbei sei angemerkt, dass beispielsweise Betriebskosten, die im Mietvertrag nicht auf den Mieter umgelegt werden, vom Vermieter getragen werden oder Schönheitsreparaturen, die nicht wirksam auf den Mieter umgelegt werden, grundsätzlich vom Vermieter durchgeführt werden müssen. Der Mietvertrag ist das Schwert des Vermieters, wenn es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter kommt.
Die allgemeinen Vertragsbedingungen müssen im Streitfall einer rechtlichen Prüfung durch ein Gericht Stand halten. Unter Berücksichtigung der obergerichtlichen Rechtsprechung hilft Ihnen Rechtsanwalt Altin allgemeine Vertragsbedingungen zu formulieren, die im Streitfall ihre Wirksamkeit wahren können.
Im preisfreien Wohnraum ist der Vermieter berechtigt gemäß § 558 BGB alle drei Jahre eine Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung zu fordern. Die gesetzliche Kappungsgrenze von 15 % schützt den Mieter dabei vor Mieterhöhungen, die die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Die Vergleichsmiete lässt sich entweder über einen Mietspiegel ermitteln oder durch eine Vergleichswohnung. Bei der Erstellung eines Mieterhöhungsverlangens muss der Vermieter diverse Punkte beachten, die für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wesentlich sind. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, muss zur Durchsetzung der Mieterhöhung ein Klageverfahren durchgeführt werden.
Im preisgebundenem Wohnraum erfolgt die Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters auf Grundlage eines Wirtschaftsplans. Da im preisgebundenem Wohnraum eine Kostenmiete geschuldet wird, das heißt eine Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters dient (s. § 8 Wohnungsbindungsgesetz), muss der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung darlegen, welche Aufwendungen er hat, die mit der (höheren) Miete gedeckt werden sollen. Dabei gilt es die gesetzlichen Voraussetzungen des Wohnungsbindungsgesetzes und anderer relevanten Gesetze einzuhalten. Im preisgebundenem Wohnraum gilt die Kappungsgrenze von 15 % nicht. Der Vermieter riskiert aber eine negative Feststellungsklage des Mieters, wenn die Mieterhöhungserklärung nicht den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht.
Eine Mieterhöhung kann unabhängig von dem bisher erklärten auch verlangt werden, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden oder eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen erforderlich wird.
Rechtsanwalt Altin prüft die Wirksamkeit von Mieterhöhungsverlangen und Mieterhöhungserklärungen von Vermietern und hilft diese rechtlich durchsetzbar zu formulieren.
Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es gemäß § 535 BGB unter anderem, dass er die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlässt und sie während der Mietdauer in diesem Zustand erhält. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, ist der Mieter berechtigt, nach Maßgabe des § 536 BGB seine Miete zu mindern. Die Mietminderungshöhe richtet sich dabei nach dem Umstand, in wie weit die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel aufgehoben wird.
Der Mieter ist nach § 536c BGB verpflichtet, dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen, der sich im Laufe der Mietzeit gezeigt hat. Unterlässt der Mieter seine Pflicht, den Mangel anzuzeigen, kann der Vermieter von ihm Schadensersatz fordern, wenn die Mietsache deshalb beschädigt wird.
Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Mieter seine Miete nicht mindern darf, wenn er seiner Pflicht zur Mangelanzeige gemäß § 536c BGB nicht nachgekommen ist. Der Mieter verliert auch Schadensersatzrechte gegenüber dem Vermieter.
Im letzten Punkt treten meistens Probleme auf. In einer Vielzahl von Fällen hat Rechtsanwalt Altin festgestellt, dass Mieter dazu neigen dem Vermieter Mängel in ihrer Wohnung telefonisch anzuzeigen. Grundsätzlich bestehen dagegen keine Bedenken. Allerdings steht der Mieter im Streitfall vor einem Beweisproblem. Deshalb ist es wichtig eine Mangelanzeige nach Möglichkeit schriftlich anzuzeigen und die Zustellung an den Vermieter nachweisbar zu gestalten.
Rechtsanwalt Altin hilft Ihnen im Streitfall Mietmängel beheben zu lassen und eine Mietminderung durchzusetzen.
Alles, hat ein Ende, auch ein Mietverhältnis.
Die Beendigung von Mietverhältnissen ist mittels einer Kündigung möglich, auch wenn das Mietverhältnis unbefristet eingegangen wurde. § 542 BGB sieht eine Kündigung von Mietverhältnissen unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften vor, auch wenn keine feste Mietzeit vereinbart worden ist.
Ist eine feste Mietzeit vereinbart worden, wie in gewerblichen Mietverträgen üblich, endet das Mietverhältnis ohne Kündigung, mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wurde. Mietverhältnisse können mittels einer Verlängerungsklausel jeweils für eine bestimmte Zeit verlängert werden, wenn die Mietparteien keinen entgegengesetzten Willen zum Ausdruck bringen. Dem Mieter kann alternativ auch ein Optionsrecht eingeräumt werden. Bei Ausübung des Optionsrechtes verlängert sich das Mietverhältnis wiederum für eine bestimmte Dauer.
Damit ein Mietverhältnis aber mittels einer Kündigung beendet werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Das Gesetz sieht unterschiedliche Arten von Kündigungen vor. So kann das Mietverhältnis ordentlich (§ 573 BGB) oder außerordentlich (§ 543) gekündigt werden. Die außerordentliche Kündigung kann auch fristlos erfolgen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dieser liegt in der Regel vor, wenn der Mieter unverschuldet mit zwei Monatsmieten in Verzug gerät. Das Gesetz nennt auch weitere wichtige Gründe, die den Mieter oder Vermieter zur außerordentlich fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
Das Gesetz sieht für eine Kündigung bestimmte Formen und Fristen vor. Werden diese nicht beachtet, ist die Kündigung im Zweifel nicht wirksam.
Der Mieter kann einer Kündigung nach Maßgabe des § 574 BGB Sozialklausel) widersprechen. Das Widerspruchsrecht kann zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führen, auch wenn die Kündigung berechtigt gewesen ist. Dies ist nach § 574 BGB der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“. Eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“.
Rechtsanwalt Altin hilft Vermietern eine wirksame Kündigung zu erstellen und hilft Mietern sich gegen Kündigungen rechtlich zu wehren.
Im Mietvertrag kann der Mieter verpflichtet werden neben der Grundmiete auch Nebenkostren zahlen muss. Die Vereinbarung einer monatlichen Vorauszahlung für Betriebskosten und Heizkosten ist der Regelfall. Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter keine Betriebskosten oder Heizkosten zahlen muss, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag fehlt. Dies gilt auch dann, wenn bestimmte Betriebskosten nicht vereinbart sind.
Möchte der Vermieter beispielsweise die Grundsteuer oder Wasserkosten auf seine Mieter umlegen, muss der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung beinhalten. Eine Vereinbarung kann auch außerhalb des Mietvertrages getroffen werden. Ohne eine entsprechende Vereinbarung bleibt der Vermieter aber auf seinen Kosten sitzen.
Der Vermieter muss jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Das Gesetz sieht für Nebenkostenabrechnungen bestimmte Formen und Fristen vor, die es einzuhalten gilt.
Rechtsanwalt Altin hilft Vermietern bei der Erstellung von wirksamen Nebenkostenabrechnungen und Mietern bei der Überprüfung von solchen.
In § 555 b BGB wird aufgezählt, welche baulichen Veränderungen einer Mietsache Modernisierungsmaßnahmen darstellen. In § 555 a BGB werden hingegen Erhaltungsmaßnahmen erklärt, die im Vergleich zu Modernisierungsmaßnahmen aber den Vermieter zu keiner Mieterhöhung berechtigen.
Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen nach Maßgabe des § 555 c BGB dem Mieter spätestens drei Monate vor Ihrem Beginn ankündigen. Überdies muss die Modernisierungsankündigung bestimmte Angaben enthalten. Werden die gesetzlichen Vorschriften nicht beachtet, drohen dem Vermieter Nachteile.
Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d Abs. 1 BGB grundsätzlich dulden. Die Duldungspflicht des Mieters kann nach Maßgabe des § 555d Abs. 3 S. 1 BGB entfallen, wenn er Härtegründe vorträgt. Der Mieter kann aber auch von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 555 e BGB Gebrauch machen.
Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Miete gemäß § 559 BGB erhöhen.
Der Mieter kann sich einer Mieterhöhung entziehen, in dem er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB Gebrauch macht.
Rechtsanwalt Altin hilft Vermietern bei der Erstellung von Modernisierungsankündigen und einer Mieterhöhung.
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